A aquisição de
propriedade por estrangeiro no Brasil, pelo instituto da compra e venda de
imóvel, se define pela aquisição do domínio, mediante contraprestação, em regra
“in pecúnia”, de determinada área delimitada, dentro do território nacional.
No Brasil a transmissão
da propriedade se dá pelo modelo da tradição, ou seja, faz-se mediante a
existência de um contrato e de um ato de publicidade. Nos termos do que trata o
artigo 1245 do Código Civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante
o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Tratando-se de
estrangeiro, assim definido, por não possuir a nacionalidade brasileira, ou
seja, as pessoas que não se enquadrem na definição contida no artigo 12 da
Constituição Federal, para as pessoas físicas e, para as pessoas jurídicas,
aquelas que se constituem por ordenamento alienígena, com sede também em país
estrangeiro.
O artigo 79 do Código
Civil dispõe que são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar
natural ou artificialmente. O artigo 80 do mesmo diploma legal, por sua vez,
define que consideram-se imóveis para os efeitos legais, os direitos reais
sobre imóveis e as ações que os asseguram e o direito à sucessão aberta. Nos
termos do artigo 81, também do Código Civil, as edificações que, separadas do
solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local e, os
materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.
Será concentrado o
estudo na propriedade imóvel urbana, assim considerada aquela localizada em
zona urbana e, na propriedade rural, assim considerada aquela que se situar na
zona rural, ou ainda, quando tiver destinação rural.
Para os estrangeiros, no
caso das pessoas físicas, é necessário possuir inscrição no CPF – Cadastro de
Pessoas Físicas, nos termos do que trata o artigo 3º, II, “d”, da IN RFB 1548,
de 13 de fevereiro de 2015, enquanto para as pessoas jurídicas, é necessário
possuir inscrição no CNPJ – Cadastro de Pessoas Jurídicas, conforme dispõe o
artigo 4º, XV, “a”, “1”, da IN RFB 1634 de 06 de maio de 2016.
Para o estrangeiro,
pessoa física, fazer inscrição no CPF, deverá preencher formulário específico,
disponível em inglês, espanhol e português, no site da RFB. Em seguida o
interessado deverá se dirigir até uma representação do Ministério das Relações
Exteriores, munido dos documentos pessoais. No caso da pessoa jurídica, deverá
preencher o formulário respectivo via sistema e entregar os documentos, mas há
a exigência da outorga de um representante legal.
II
– DA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE URBANA
Em regra, não existem
óbices para a aquisição de propriedade imóvel urbana por pessoa estrangeira,
exceto quanto a bens da União.
A propriedade no Brasil
somente se inicia com o registro, nos termos do artigo 1245 do Código Civil,
portanto para que este se realize é preciso formalizar um contrato de compra e
venda e, fazer a inscrição no Cartório de Registro de Imóveis respectivo ao
imóvel. Estas disposições se aplicam tanto para as propriedades urbanas,
quantos às rurais, que serão tratadas a seguir.
III
– DA AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE RURAL
Para obrigar ao bom uso
da propriedade, de modo a prover retorno socioeconômico e, garantir a soberania
nacional, a Constituição Federal estabeleceu em seu artigo 190 que a lei
regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por
pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de
autorização do Congresso Nacional.
Resquício da ditadura
militar, o Ato Complementar 45, de 30 de janeiro de 1969, vigente, que dispõe
sobre a aquisição da propriedade rural no território nacional, estabelece que a
aquisição de propriedade rural no território nacional somente poderá ser
feita por brasileiro ou por estrangeiro residente no país. Há que se
mencionar que existe a ressalva da aquisição pela via da sucessão, ocasião em
que é resguardado o direito aos herdeiros, ainda que se tratem de estrangeiros.
Especificamente às
restrições da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros, trata a Lei 5709 de
07 de outubro de 1971, determinando que somente o estrangeiro residente no
país e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil
poderão adquirir imóvel rural no território nacional.
A Lei 5709/71, nos
termos do seu artigo 3º, estabelece a aquisição de imóvel rural por pessoa
física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinquenta) módulos[1] de
exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, salvo com autorização
do Presidente da República. Não obstante, deverá obter autorização do INCRA,
para áreas entre 03 e 50 módulos, nos termos do que dispõe o artigo 7º do Decreto-Lei
74965 de 26 de novembro de 1974. Sendo o imóvel com área não superior a 03
módulos, a aquisição será livre.
As pessoas jurídicas
estrangeiras, com autorização para funcionar no país, poderão adquirir imóveis
rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais,
ou de colonização, vinculados aos seus objetos estatutários[2].
Quando o imóvel se encontra em área considerada indispensável à segurança
nacional, será necessário o assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho
de Segurança Nacional.
Outra restrição à
aquisição de propriedade rural por pessoa estrangeira é que a soma das áreas
rurais não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se
situem, excluídos os casos nos quais a área seja inferior a três módulos.
A questão da aquisição
de terras por estrangeiro tem sido objeto de enorme controvérsia e, inclusive
foi objeto de pareceres da AGU. O parecer GQ 181/1998, sustentou que o artigo
1º, § 1º havia sido revogado, com o advento da Constituição Federal de 1988.
Diante deste fato, muitas empresas foram compostas por estrangeiros, driblando
a legislação, porque como empresas brasileiras, desobrigaram-se da obediência
aos ditames da Lei 5709/71.
Dez anos depois foi
revista a posição e sustentado no parecer CGU/AGU nº 01/2008-RVJ, de 03 de
setembro de 2008, que o § 1º do artigo 1º da Lei 5709/71 foi devidamente
recepcionado pela Constituição Federal, tanto na sua origem, quanto pela
promulgação da EC 06/1995, por força das disposições contidas no artigo 171,
§1º, II, artigo 1º, I, artigo 3º, II, artigo 4º, I, artigo 5º, caput, artigo
170, I e IX e artigo 190. Importante acrescentar, que o artigo 171, revogado
pela EC 06/95, era vigente quando do advento da Constituição Federal de 1988. Com
a homologação deste parecer pelo Presidente da República, ficou estabelecido
que as empresas brasileiras serão equiparadas às empresas estrangeiras, caso
estrangeiro pessoa física ou jurídica, tiver participação naquela que lhe
assegure o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a
maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e
orientar o funcionamento dos órgãos.
Atualmente tramita no
Supremo Tribunal Federal, a ação civil originária (ACO 2463), movida pela União
e o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, contra o Estado de São
Paulo, visando declarar a nulidade da orientação normativa contida no parecer
461-12-E, da Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, que garante a
aquisição de propriedades rurais no Brasil, por pessoa jurídica brasileira,
porém com participação majoritária de estrangeiros, pessoas físicas e
jurídicas, fundamentando que o § 1º do artigo 1º da Lei 5709/71 não havia sido
recepcionado pela Constituição Federal. O Ministro Marco Aurélio concedeu
liminar para suspender os efeitos do referido parecer, o que demonstra o
possível esboço de um entendimento definitivo, ou ao menos um precedente a
servir de fonte para casos futuros.
IV
– DO PAGAMENTO
O Código Civil
estabelece em seu artigo 328, que se o pagamento consistir na tradição de um
imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, deverá ser feito no lugar onde
situado o bem. Desta forma, compreende-se que o pagamento, ainda que realizado
por comprador estrangeiro, deverá ser realizado no Brasil.
O estrangeiro não
residente que comprar imóvel no Brasil, terá que realizar o pagamento, de
acordo com as regras impostas pelo Banco Central do Brasil. Sendo assim, terá a
opção de realizar o pagamento das seguintes formas:
1.
Enviar
ordem de pagamento, em reais ou moeda estrangeira, a favor do vendedor do
imóvel, devendo este comparecer ao banco para o qual foi feito o envio e, caso
a ordem de pagamento seja em moeda estrangeira, realizar operação de câmbio;
2.
Caso
o comprador possua conta em reais no Brasil, poderá pagar diretamente ao
vendedor do imóvel. No caso de prescindir de depósito para complementar o valor
a ser pago, o comprador estrangeiro poderá fazer uma transferência a seu favor
e o banco, munido de procuração, realiza a operação de câmbio e credita os
reais na conta do estrangeiro, para que este efetive o pagamento;
3.
Fazer
a remessa diretamente ao seu procurador, que contrata operação de câmbio com o
agente de câmbio, em nome do comprador e de posse dos reais correspondentes,
concretiza o pagamento.
Caso a compra do imóvel
seja realizada por pessoa física, no intuito de se integralizar o capital de
empresa, a orientação é que para efeito de obtenção do registro no Banco
Central, denominado RDE/IED, a compra seja feita pela própria empresa, após a
entrada dos recursos para integralização do capital social.
V
– SOLUÇÃO DE EVENTUAIS CONTROVÉRSIAS
De acordo com o previsto
no Decreto-Lei 4657, de 04 de setembro de 1942 - Lei de Introdução às Normas do
Direito Brasileiro, especificamente, no § 1º do artigo 12, somente a autoridade
judiciária brasileira tem competência para conhecer das ações relativas a
imóveis situados no Brasil, portanto quaisquer eventuais controvérsias deverão
ser submetidas ao crivo do Poder Judiciário do Brasil.
[1] O Modulo de
Exploração Indefinida é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir
do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. A
dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de
Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural. Definição disponível
em: http://www.incra.gov.br/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicao-e-arrendamento-de-terras-por-estrangeiro/file/1114-modulo-de-exploracao-indefinida-mei, acesso em
09/02/2017.
[2] Art.
5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só
poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas,
pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos
estatutários.
§ 1º - Os projetos de que trata este
artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão
federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.
§ 2º - Sobre os projetos de caráter
industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio.
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